La Ley de Copropiedad 21.442 y el Registro Nacional de Administradores han implementado un cambio significativo y obligatorio en la gestión de condominios: el **Sistema de Reclamaciones y Sanciones**. Este mecanismo, diseñado para garantizar una administración eficiente y transparente, ha generado urgentes interrogantes entre los administradores.
En este artículo, basado en el análisis de nuestro reciente *webinar* con la directora de EDSI, Romina Herrera, y el abogado experto en copropiedad, Boris Reyes, profundizaremos en el funcionamiento de este sistema y las implicancias directas para quienes ejercen esta función.
¿Qué es el Sistema de Reclamaciones y Sanciones y cuáles son los plazos clave?
Romina Herrera recordó que todos los administradores están sujetos al plazo de **18 meses a partir de la publicación del Registro Nacional de Administradores para inscribirse** en el mismo. Este plazo vence en **septiembre de 2025**.
“Todos deben inscribirse para ejercer sus funciones y acreditar sus conocimientos. De allí que EDSI recomienda capacitarse bien, para evitar contratiempos ante las autoridades. La formación técnica en administración de comunidades es la manera más directa de evitar reclamaciones y sanciones”, indicó Herrera.
El sistema se define como una herramienta legal que permite a las comunidades presentar denuncias formales ante las Seremis de Vivienda y Urbanismo (**SERVIU**) en contra de administradores que incumplan sus obligaciones. Este mecanismo busca asegurar que los administradores actúen en el mejor interés de la comunidad.
¿Por qué este sistema es importante para la gestión del condominio?
El abogado Boris Reyes explicó que la implementación de este sistema responde a la necesidad de un mecanismo de control y fiscalización de la gestión. Algunos de los beneficios y alcances que aporta son:
- Mayor transparencia: Obliga a los administradores a llevar un registro detallado de sus acciones y decisiones financieras.
- Protección de los copropietarios: Permite a los copropietarios defender sus derechos ante una mala gestión.
- Mejora en la calidad: Incentiva a los administradores a desempeñar sus funciones de manera más profesional y responsable.
A continuación, detallamos los principales puntos explicados por Reyes sobre la aplicación del Sistema de Reclamaciones y Sanciones.
¿Quiénes pueden presentar una reclamación?
De acuerdo con la ley, pueden presentar una reclamación:
- El Comité de Administración: El órgano representativo formal de la comunidad.
- Un porcentaje de copropietarios y/o arrendatarios: Este porcentaje específico debe estar definido en el reglamento de copropiedad de la comunidad.
¿Cuáles son las causas de la reclamación?
Las reclamaciones pueden presentarse por diversos motivos, entre ellos:
- Incumplimiento de las funciones: Cuando el administrador no cumple con las obligaciones establecidas en la Ley 21.442 o en el reglamento.
- Malversación de fondos: Uso de fondos del condominio para fines personales o no justificados.
- Negligencia en la gestión: No realizar las acciones necesarias para el correcto mantenimiento del condominio.
¿Cuáles son las sanciones aplicables?
Las sanciones que pueden aplicarse a un administrador infractor son variadas, yendo desde una amonestación hasta la suspensión o eliminación del registro:
| Gravedad de la Falta | Sanción Aplicable |
|---|---|
| Leves | Amonestación por escrito. |
| Menos Graves | Amonestación por escrito y/o multa a beneficio fiscal de 1 a 4 UTM. |
| Graves | Suspensión de 1 a 3 años del Registro Nacional de Administradores y/o multa de 5 a 10 UTM. |
| Gravísimas | Eliminación del Registro Nacional de Administradores y/o multa a beneficio de 5 a 10 UTM. |
Procedimiento para presentar una reclamación (Comunidades)
El procedimiento se realiza de forma digital en la plataforma Ley de Copropiedad Inmobiliaria, en el sitio www.minvu.cl:
- Ingreso a plataforma con Clave Única.
- Identificación del Condominio y adjuntar reglamento de copropiedad.
- Ingresar datos del administrador y adjuntar documento que respalde el vínculo.
- Adjuntar acta de elección del Comité de Administración y acta de reunión donde se acuerda el reclamo.
- Ingresar reseña especificando detalladamente el reclamo.
Recomendaciones Clave para los Administradores (Prevención)
Para evitar ser objeto de una reclamación y asegurar la continuidad en el Registro, los administradores deben:
- Conocer la ley y el reglamento: Estar al tanto de sus obligaciones y de los derechos de los copropietarios.
- Comunicación transparente: Informar periódicamente sobre la gestión del condominio y responder a las consultas de manera oportuna.
- Registro detallado: Llevar un registro de todas las actividades para justificar decisiones y facilitar auditorías.
- Seguro de Responsabilidad Civil: Contratar un seguro que proteja al administrador en caso de ser demandado por un copropietario.
Para conocer en detalle más de este tema y las precisiones legales, puedes acceder a la grabación completa del *webinar* que te dejamos a continuación:
Si requieres asesoría legal especializada sobre este sistema o tu rol como administrador, puedes solicitar asistencia directamente al Abogado Boris Reyes al correo borisreyes.abogado@gmail.com.
